近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基河北属于南方还是北方 河北属于北方吗于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营河北属于南方还是北方 河北属于北方吗净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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