近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(m恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱ù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jì恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱n)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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