万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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