饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查(c岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市há)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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