5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fā鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的ng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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