文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监伊拉克是不是被灭国了(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多伊拉克是不是被灭国了方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(伊拉克是不是被灭国了fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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