近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期戊戌年是哪一年。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán戊戌年是哪一年)类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资戊戌年是哪一年者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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