5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售、房地离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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