近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìn林心如生肖，林心如生肖属什么g)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(z林心如生肖，林心如生肖属什么hōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)林心如生肖，林心如生肖属什么金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 林心如生肖，林心如生肖属什么