OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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