5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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