文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(d人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10ù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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