导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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