近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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