万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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