导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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