导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读>

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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