OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将一寸多少厘米公分 一寸是几个手指近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(ch一寸多少厘米公分 一寸是几个手指í)预期和市场的(de)信心。”

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