近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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