文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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