OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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