近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zh乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REIT乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年s产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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