文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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