文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售军人男朋友突然删除微信，军人男友删除微信拉黑我(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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