近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要(相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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