5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产三公里是多少米，三公里是多少米(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、13三公里是多少米，三公里是多少米8住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(j三公里是多少米，三公里是多少米í)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三公里是多少米，三公里是多少米