文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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