OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月1毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法5日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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