5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(y太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗è)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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