近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类苏三起解的故事，苏三起解的故事简介资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　苏三起解的故事，苏三起解的故事简介“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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