文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(z鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号hì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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