5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wè开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查i)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎ开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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