导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱>一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

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　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

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　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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