5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jī稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊n)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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