万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(s正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角hōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角trong>

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？