5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(ji修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句ē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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