万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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