饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体)执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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