文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　阴肖有哪几个生肖rong>预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，阴肖有哪几个生肖取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 阴肖有哪几个生肖