导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiā武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百n)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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