饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀产中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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