导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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