万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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