5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(180kg等于多少斤 180kg等于多少磅jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是180kg等于多少斤 180kg等于多少磅否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(180kg等于多少斤 180kg等于多少磅děng)待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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