OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一(奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久yī)定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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