饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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