文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zh杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思uàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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