OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会(如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江(ji如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗āng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(x如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗iàng)面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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