文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思g>2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zh不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思ōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金(j不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思īn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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