饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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